Мифы о старте продаж новостройки

Распространенное мнение среди потенциальных покупателей квартир в новостройках – якобы на старте продаж всегда выгодные предложения в плане цены и широкий выбор будущих квадратных метров. В среднем да, так и есть, однако, нюансов и подводных камней здесь намного больше, чем может показаться на первый неопытный взгляд.

Иногда получается так, что люди, гонящиеся за дешевизной, и обращающие внимание на самые сомнительные предложения рынка, например, на новостройки Москвы от застройщика на старте продаж в отдаленном районе, в итоге оказываются в не самом приятном положении. Стоит ли приобретать такие объекты, или лучше не рисковать?

Такой ли большой выбор?

Логично, что на этапе котлована квартиры в будущем доме еще не раскуплены. Одни потенциальные новоселы еще не знают о новом объекте, другие в курсе начинающейся стройки, но не спешат вкладываться в новостройки на старте продаж. Кроме того, строительной компании, казалось бы, выгодно максимальное привлечение денег к своему новому проекту, и логично, что она еще до закладки фундамента выставила бы на продажу все имеющиеся квартиры. Но не спешите с выводами, давайте посмотрим на ситуацию под другим углом:

• никто не знает, как в будущем может взлететь популярность конкретного дома или всего жилого комплекса;

• самые дорогие квартиры, например, пентхаусы с шикарными видами, в любом случае будут пользоваться интересом среди состоятельных покупателей;

• могут произойти резкие изменения в инфраструктуре района.

Все перечисленное в этом списке обязательно приведет к росту интереса к объекту и, соответственно, увеличению стоимости жилья.

Теперь давайте подумаем, будет ли застройщик выставлять на «витрину» все квартиры на старте продаж, или оставит самые лакомые для себя куски на потом? Думается, ответ очевиден. Вывод такой – да, в начале строительства выбор квартир действительно может быть достаточно большим, однако, варианты это будут не самые привлекательные, лучшие квадратные метры продавец предложит покупателям потом, когда их стоимость вырастет процентов так на 15-30.

Мнение о том, что застройщику жизненно необходимы деньги дольщиков, ошибочно в корне. Да, дополнительное финансирование нужно, однако, среди строительных компаний нищих нет, любая из них в состоянии построить многоэтажку полностью за свой счет, привлечение средств дольщиков просто снижает некоторые риски и облегчает финансовую нагрузку, не более того.

Так ли это выгодно?

Справедливости ради нужно сказать, что да, в большинстве случаев старт продаж новостроек действительно выгоден для покупателей, но встает вопрос – на сколько? Согласно распространенным стереотипам, разница в стоимости жилья между «началом строительства» и «сдачей в эксплуатацию» может достигать 50% и более. Иногда бывает и так, но чаще всего увеличение цены составляет всего 10-15%, а иногда и вовсе приподнимается на 2-3% за все три года строительства. Связано это может быть со множеством факторов, например:

• слишком низкое качество дома как такового;

• затянувшиеся работы;

• неблагоприятные изменения инфраструктуры района.

Во всех этих случаях интерес покупателей падает, цены не растут. Дольщик, который приобрел квартиру на старте продаж, мог это сделать на финальной стадии строительства почти за те же деньги, но с гораздо меньшими рисками.

Еще один момент – дом, который только начинает строиться, еще не аккредитован банками, следовательно, покупатели вряд ли могут рассчитывать на получение льготной ипотеки, скажем, под 4% годовых. Вместо этого они будут платить 7 процентов, а то и больше, об экономии здесь речи не идет. Но не нужно отчаиваться – мы расписали худшие варианты развития событий. Если тщательно проанализировать перспективы развития района, репутацию застройщика и класс будущего дома (иными словами, какие социальные прослойки будут интересоваться этим объектом), то можно действительно сэкономить до 50% от стоимости готовой квартиры. Вопрос везения и аналитических способностей.

В такой ситуации не помешает обратиться за консультацией к риелтору, специализирующемуся на новостройках. Он сможет более или менее точно спрогнозировать судьбу дома и, следовательно, динамику цен на разных этапах строительства.

Когда стоит отказаться?

Покупка квартиры в доме, который только начинает строиться – всегда большой риск. Можно столкнуться как с настоящими мошенниками, так и с множеством форс-мажоров, которые в будущем помешают застройщику завершить возведение дома:

• экономический кризис;

• внутренние проблемы компании;

• перебои с финансированием.

Чем меньше работ проделано, тем больше риски, это нужно учитывать. Однако, этап старта продаж сам по себе не является негативным маркером, для принятия решения об отказе от заключения сделки нужно увидеть сразу несколько факторов.

Один из основных – предложение заключить предварительный договор вместо полноценного договора долевого участия. Юридическая тонкость кроется в том, что предварительное соглашение по факту не устанавливает никаких зафиксированных отношений между покупателем и продавцом, если вдруг что-то пойдет не так, то судиться с компанией-застройщиком будет бесполезно, вложенные деньги, скорее всего, не вернутся, так как разрешения на строительство у такого застройщика нет с вероятностью 99%, его деятельность незаконна. Полноценный же ДДУ позволяет отстаивать права в суде, и если дом вдруг превратится в долгострой или недострой, то вернуть вложенные средства будет намного проще.

Еще один негативный маркер – объект широко рекламируется, цены низкие, а спрос на квартиры практически нулевой. Это говорит о ненадежности застройщика, его плохой репутации. Связываться с подобной компанией себе дороже.

Когда согласиться?

С проблемами можно столкнуться всегда, это неизбежность рынка недвижимости, однако, есть ситуации, когда заключение ДДУ на старте продаж в новостройке почти гарантировано принесет финансовую выгоду. Одна из них – дом возводится в давно известном ЖК, и является одним из последних его объектов. Суть в том, что застройщик уже успел себя зарекомендовать на рынке недвижимости, он получил огромную прибыль от продажи предыдущих домов, и обманывать дольщиков на последних квадратных метрах ему попросту не выгодно. Однако, важно учитывать, что в этом случае о строительной компании и построенном ей комплексе должны быть преимущественно положительные отзывы.

Второй фактор – фактическое начало работ, но отсутствие продаж. То есть котлован уже есть, на строительной площадке много техники и рабочих, но застройщик по какой-то причине не начинает реализацию будущих квартир. Все просто – он завоевывает авторитет среди покупателей, кроме того, ждет возможности повысить цены на квадратные метры, чтобы извлечь побольше прибыли. Но помните, что в этом случае спрос на квартиры в доме будет высоким, и нужно успеть «отхватить» себе привлекательный вариант. Не будет лишним заранее позаботиться об одобренной ипотеке и договоренности с независимым юристом – делать все нужно быстро.

Не забывайте о личных предпочтениях – если район очень уж понравился, а будущий дом видится «гнездом мечты», то можно и рискнуть.

Как узнать о старте продаж?

Строительные компании не любят широко рекламировать близящиеся старты продаж на ранних этапах строительства. Спрос, скорее всего, будет приличным, следовательно, можно потерять часть прибыли – квартиры ведь пока дешевые. Поэтому масштабную рекламу от строительных компаний о продаже жилья в хороших ЖК вы увидите только ближе к сдаче дома в эксплуатацию. Но выходы есть. Информацию о ранних продажах можно получить:

• у риелторов, работающих с новостройками;

• на сайтах органов государственной власти, предоставляющих разрешение на строительство, например, Мосгосстройнадзор;

• непосредственно у самих застройщиков при личном общении с менеджерами.

Так или иначе, не следует гоняться за стартами продаж в новых ЖК. Для начала следует тщательно проанализировать перспективы этого объекта, и уже потом принимать решение. Помните, что торопливость и жадность до добра не доводит!