Заторможенное восстановление: что будет с коммерческой недвижимостью
Компания CBRE проанализировала восстановление рынка коммерческой недвижимости после коронакризиса и составила глобальный полугодовой прогноз. Отрасль будет отставать от темпов экономики в целом, но это ненадолго.
Чего еще ожидать в ближайшее время?
Согласно среднесрочному прогнозу CBRE, инвестиции в российскую недвижимость могут восстановиться до уровня, который был до начала пандемии, к 2022 году. Динамика восстановления российского рынка будет отражать мировые тренды.
По прогнозам экспертов быстрее всего после вызванного пандемией спада оправится индустриальная, складская и арендная жилая недвижимость. Индустриальная и складская недвижимость выиграет от восстановления рынка электронной коммерции, а арендное жилье — от демографических тенденций, благоприятствующих аренде.
Другим сегментам рынка потребуется больше времени, чтобы адаптироваться к фундаментальным изменениям конъюнктуры. На рынке офисной недвижимости ожидается появление «гибридного» штата сотрудников, который будет работать как в офисе, так и удаленно.
Для полного восстановления в сегменте гостиничной недвижимости потребуется возобновление командировок и групповых поездок. Торговая недвижимость будет адаптироваться к ускоренному развитию электронной коммерции и к тренду на осознанное потребление, при котором из-за пандемии в торговых центрах резко снизилось число спонтанных покупателей и появился тренд на целевые покупки.
«Те удары, которые пандемия нанесла в этом году мировой экономике, оказались мощными и стремительными, но мы настроены на активное восстановление, которое начнется во второй половине этого года и продлится весь 2021 год», — прокомментировал Ричард Баркхэм, главный экономист CBRE и директор отдела исследований в Северной и Южной Америке.«В настоящее время разрабатываются дополнительные программы государственного стимулирования, призванные поддержать экономику, но нужно понимать, что потребуются годы, прежде чем уровень активности на рынке коммерческой недвижимости вернется к значениям, предшествовавшим пандемии. Рецессия, вероятно, сохранит процентные ставки на низком уровне в течение нескольких лет, что будет способствовать притоку капитала в коммерческую недвижимость. Создание вакцины значительно ускорит восстановление на рынке недвижимости, но пока мы не можем рассчитывать на это».
Индустриальная и складская недвижимость
Наибольшим спросом будут пользоваться современные складские центры класса «А». Дополнительный спрос станет результатом того, что розничные компании будут наращивать товарные запасы, чтобы покрыть колебания спроса, а производители будут диверсифицировать свои цепочки поставок, чтобы снизить зависимость от Китая.
Сегмент e-commerce на российском рынке складской недвижимости следует глобальным тенденциям. По оценке аналитиков, доля e-commerce в общем объеме сделок может достичь 30% по итогам года и стать лидером впервые за историю, опередив традиционные торговые сети.
Арендное жилье
В этом году инвестиционная активность приостановилась вследствие пандемии, и CBRE ожидает, что средняя арендная ставка в США снизится на 8,8%, а доля вакантного жилья вырастет более чем на 3 п.п. Однако устойчивому восстановлению сегмента в 2021 и 2022 годах будут способствовать такие факторы, как сокращение безработицы, сильные базовые демографические тренды и активное кредитование.
Ожидается, что инвестиционная активность в США и Европе начнет восстанавливаться параллельно с ростом арендных ставок и сокращением доли вакантности. На российском рынке арендное жилье пока не является частью профессионального рынка. Единственный крупный игрок в этом сегменте на сегодняшний день — компания «ДОМ.РФ».
Офисная недвижимость
В этом году эксперты CBRE прогнозируют существенное сокращение объема сделок в офисном сегменте на мировом рынке, при том что доля вакантных площадей увеличится на 1 п.п. Улучшение ситуации ожидается в следующем году. В 2021 году арендные ставки на большинстве рынков, вероятно, снизятся на 3–6%. Многие компании адаптируются и позволят большему количеству сотрудников выбирать, как часто они будут работать из дома.
Большинство работодателей намерены в краткосрочной перспективе реализовать в офисах несколько мер по борьбе с коронавирусом:
- обеспечить социальное дистанцирование с помощью дополнительных знаков и разметки;
- закрыть места общего пользования;
- ввести ограничения на количество одновременно находящихся в помещении людей.
Елена Денисова, старший директор отдела офисных помещений CBRE в России: «Во втором квартале 2020 года, как и ожидалось, было зафиксировано снижение ключевых показателей рынка офисной недвижимости. Вследствие сокращения бизнес-активности спрос был минимальным, основной объем сделок был сформирован несколькими крупными сделками.
Пандемия стала дополнительным стимулом для широкого распространения тенденций, связанных с использованием гибких офисных решений и agile-подходов, практики удаленной работы для части сотрудников. Благодаря снятию ограничений, которые ввели как меру противодействия распространению коронавируса, мы наблюдаем восстановление деловой активности и ожидаем реализацию отложенного спроса во втором полугодии».
Торговая недвижимость
Физические магазины по-прежнему важны для покупателей, несмотря на рост популярности электронной торговли. Покупатели стали реже ходить в магазины, но тратят за одно посещение больше денег. Услуги самовывоза станут повсеместными для ретейлеров.
Исследование, проведенное во время пика пандемии в Москве, подтверждает, что торговые центры, несмотря на бурный рост онлайн-продаж, остаются наиболее предпочтительным каналом для приобретения одежды и обуви, так считают 93%. 97% продолжают посещать магазины у дома для покупки продуктов и товаров первой необходимости.
Гостиничная недвижимость
Туристические поездки станут первым движущим фактором восстановления гостиничного сектора, но сегмент не восстановится полностью, пока не возобновятся бизнес-командировки и групповые туристические поездки.
Гостиничной индустрии потребовалось примерно 2,5 года, чтобы оправиться от событий 11 сентября и мирового финансового кризиса 2007–2008 годов. Сильный удар, который пандемия нанесла по доходам отелей, приведет к переориентации одних, продаже других и закрытию третьих.