По какой причине застройщики идут на биржу за деньгами

К концу 2021 года число девелоперов, привлекающих деньги через облигации, может увеличиться на 10–20 компаний, при этом новые игроки займут на рынке до 30 млрд руб.

Сейчас, по информации агентства, лишь 13 застройщиков в России привлекают деньги через облигационные займы. Всего в России, согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства, более 2,5 тыс. девелоперов. Но среди уже выпустивших облигации — крупнейшие игроки, которые разместили бумаги более чем на 200 млрд руб., указывает «Эксперт РА». Кроме того, в последние два года на рынке также стали активны средние и небольшие компании, которые за это время привлекли более 10 млрд руб.

На рынке публичных заимствований уже присутствует ПИК, ЛСР, Setl Group, «Инград» и «Самолет», которые вместе строят 15% всего жилья в России. Облигации также размещают, в частности, группа «Эталон», которая сейчас возводит 978 тыс. кв. м в трех регионах, «Талан» (266 тыс. кв. м в семи регионах), G-Group (у дочерней компании «Унистрой» в работе 159 тыс. кв. м в Татарстане), «Легенда» (149 тыс. кв. м в Петербурге).

Почему застройщикам придется размещать облигации

Ожидаемый выход новых застройщиков на рынок публичных заимствований, по мнению «Эксперт РА», обусловлен реформой долевого строительства, в результате которой девелоперы не могут больше рассчитывать на деньги дольщиков — их должно заменить проектное финансирование от банков.

Но, отмечают в агентстве, при принятии решения об открытии проектного финансирования банки смотрят на рентабельность проекта — соотношение выручки к его себестоимости. С высокой вероятностью получить финансирование может проект, в котором этот показатель превышает 15%.

Менее чем в половине регионов валовая прибыль из расчета на 1 кв. м жилья превышает 10%, констатирует «Эксперт РА». Если учитывать еще и коммерческие расходы (в среднем составляют около 3% от стоимости проекта) и затраты на проектное финансирование с эффективной процентной ставкой в 5%, то уже в половине регионов рентабельность становится нулевой или даже отрицательной. Среди таких регионов — Республика Марий Эл, Республика Коми, Брянская, Челябинская и Кировская области.

Как изменилось финансирование для застройщиков

До июля 2019 года застройщики могли возводить жилье напрямую на деньги дольщиков. После этого стали обязательными эскроу-счета для всех новых проектов строительства жилья с привлечением средств дольщиков. По этой схеме деньги, заплаченные за квартиры, поступают на особый счет и хранятся там, пока дом не будет достроен. Само строительство при этом финансируется за счет банковского кредита.

Перейти на эскроу-счета должны были и проекты, которые начали строиться до 1 июля 2019 года, но исключения были сделаны для жилых комплексов, в которых было продано не менее 10% квартир, а строительная готовность составляла не менее 6–30% (в зависимости от типа проекта и застройщика).

Сейчас 39% жилья из 98,6 млн кв. м жилья, которое строится в России, продается с использованием эскроу-счетов.

В новых условиях облигации становятся для застройщиков важным каналом привлечения средств, резюмирует старший директор отдела корпоративных и суверенных рейтингов «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко. «Потеряв доступ к бесплатным средствам дольщиков, строительная отрасль не сможет получить в короткой перспективе сопоставимый объем проектного финансирования. Поэтому выход на рынок публичного долга — практически неизбежный в нынешних условиях сценарий финансирования для многих участников рынка», — уверен Сергиенко.

Требованиям Сбербанка для получения проектного финансирования соответствуют девелоперские проекты с рентабельностью более 15% с учетом наличия собственных средств (базово — 15% от бюджета проекта), подтверждают в пресс-службе банка. Примерно четверть проектов от общего числа, по оценкам Сбербанка, имеют среднюю маржинальность менее 10%, включая затраты на проценты по кредитам, приобретение и освоение площадок.

Нулевая или отрицательная рентабельность в основном связана с необходимостью нести высокие затраты на инфраструктуру, в том числе социальную, указывают в Сбербанке. Оптимальным решением вопроса в банке называют не публичные займы, а субсидирование государством таких затрат, а также затрат на проценты по кредитам.

На такие субсидии в ближайшие два года потребуется около 55 млрд руб., оценивают в Сбербанке. Минстрой может начать субсидирование застройщиков, строящих в регионах с низкой маржинальностью уже в этом году.

В России отсутствуют системные проблемы с доступом к проектному финансированию застройщиков, категоричен Никита Белоусов, заместитель руководителя аналитического центра «Дом.РФ», госкомпании, отвечающей за повышение качества и доступности жилья.

«Мы наблюдаем конкуренцию между банками за застройщиков. У каждого девелопера с качественным проектом имеется в среднем два-три предложения от кредитных организаций», — уверяет Белоусов. По его словам, кредитные организации предлагают проектное финансирование по всей стране, в том числе в регионах с низким спросом.

Что говорят сами застройщики

Застройщики сейчас заинтересованы в привлечении длинных беззалоговых денег для развития, покупки новых земельных активов, особенно в переходной фазе реформы долевого строительства, констатирует директор по маркетингу компании «Талан» Наталья Гарифуллина. По ее мнению, облигации как раз отвечают данным требованиям.

Поскольку при использовании эскроу-счетов застройщик не имеет доступа к средствам дольщиков до момента окончания проекта, девелоперам нужны дополнительные источники финансирования для приобретения новых проектов и для покрытия расходов прединвестиционной фазы, объясняет директор департамента финансов «Инграда» Петр Барсуков.

Управляющий директор группы «Самолет» Андрей Пахоменков также связывает выпуск облигаций прежде всего с необходимостью финансировать планы по развитию: «Проектное финансирование — структурированный долг, направленный на финансирование затрат по реализации конкретного объекта. Облигационный заем позволяет направить средства на дальнейшее развитие».

Количество застройщиков, которые будут пользоваться облигациями как инструментом фондирования, будет расти, соглашается Гарифуллина с выводами аналитиков «Эксперт РА». Размещение облигаций — дорогостоящий процесс, который не могут себе позволить небольшие девелоперы, обращает внимание Пахоменков. Среди наиболее важных элементов — наличие кредитного рейтинга, консолидированной отчетности, соответствующей корпоративной структуры с советом директоров, комитетом по аудиту и т.д.

Дорогое удовольствие

Строительная отрасль считается рискованной, поэтому застройщики платят достаточно высокие купоны по облигациям, отмечают в «Эксперт РА». Например, доходность по облигациям «Талан» — больше 14% годовых, «Легенда» — 10–11% в зависимости от выпуска, ПИКа — 6–7% в зависимости от выпуска.

Кроме прямых расходов на выплату купонов застройщик должен учесть комиссию организатора размещения (1–3%), а также затраты на подготовку документов и регистрацию выпуска бумаг, подготовку отчетности по МСФО и т.п., отмечает Гарифуллина.

С учетом перечисленного, по словам Пахоменкова, облигации — более «дорогой» долг по сравнению с проектным финансированием и не может в полной мере служить ему альтернативой. Белоусов также говорит, что проектное финансирование дешевле, чем купон по облигациям. Особенно если на эскроу-счета поступило достаточно средств от дольщиков — тогда ставка по кредиту может снижаться до 3–4%.

Облигационные деньги могут быть дешевле проектного финансирования в случае большого спроса на бумаги со стороны инвесторов, отмечает гендиректор агентства недвижимости We Know Александр Галицын.

Какие есть риски

Поступающие от размещения облигаций денежные потоки сложно синхронизировать с девелопментом и реализацией проектов, уверен Белоусов. Поэтому, по его мнению, финансирование строительства путем выпуска облигаций создаст повышенные риски как для покупателей квартир, так и для инвесторов в долговые бумаги.

Другой риск в повышенном спросе на выпуск облигаций видит заместитель гендиректора MR Group Андрей Кирсанов. По его словам, важно, чтобы публичные заимствования не стали скрытой формой привлечения денег граждан, когда вместо заключения договора участия в долевом строительстве недобросовестные застройщики в обмен на облигации начнут предлагать квартиры.

Такой вариант полностью нельзя исключать, учитывая богатый опыт недобросовестных застройщиков по использованию серых схем в обход требований законодательства о долевом строительстве, предупреждает Кирсанов.