Можно ли продать квартиру под залогом, в т. ч. ипотечную квартиру

Хороший способ решить серьезные финансовые трудности – взять кредит под залог квартиры. Заем можно получить под небольшой процент на выгодных условиях. Полученные средства могут идти на развитие бизнеса, приобретение жилья, лечение, обучение, строительство и прочее.

Однако подобные займы накладывают на имущество обременение. И до тех пор, пока вы не рассчитаетесь с банком, недвижимость будет находится в залоге. Это относится как к ипотечному, так и к любому другому виду кредитования. Заложенная недвижимость все равно остается вашей собственностью, вы можете проживать в квартире, сдавать ее в аренду, но продать жилье так просто не получится.

Что же делать, если взяли кредит под залог квартиры, и приходится ее продавать? В статье мы рассмотрим возможные варианты продажи заложенного жилья и выясним, можно ли продать квартиру под залогом без согласия банка.

Погасить кредит перед продажей

Самый простой вариант – внести недостающую сумму и освободить имущество от обременения перед продажей. С вашей квартиры будет снято обременение, и вам не потребуется получать одобрение банка. Но такой способ подходит, если у вас остался небольшой долг перед заемщиком, и есть возможность занять деньги, чтобы рассчитаться с банком.

Вы получаете недостающую сумму, снимаете квартиру с обременения в Росреестре и продаете ее. А из полученных при продаже недвижимости средств возвращаете долг. Одолжить у друзей столько денег у вас вряд ли получится. Поэтому придется брать потребительский кредит. Следует учитывать, что проценты по такому способу кредитования довольно высокие. И желательно как можно быстрее рассчитаться с банком. Сначала найдите покупателя на свою квартиру. И только после предварительной договоренности о продаже возьмите заем, чтобы рассчитаться с предыдущим долгом. А после продажи жилья погасите полностью кредит.

Обязательно изучите все условия кредитования, прежде чем брать деньги. Хотя комиссия за досрочное погашение в банках отменена, вам необходимо уведомить финансовое учреждение за 30 суток, что планируете преждевременно выплатить остаток по кредиту.

Сделать консолидацию долга

Иногда выгоднее рефинансировать кредит под залог, чтобы погасить его досрочно и снять квартиру с обременения. Вы сможете объединить и другие долговые обязательства, чтобы расплатиться со всеми заемщиками. А после продажи погасите новый кредит. Обычно программы консолидации предлагают более выгодные условия кредитования без залога недвижимости, и у вас появится возможность снять запрет на продажу квартиры.

Взять деньги на выплату остатка кредита у покупателя

Если необходимо продать квартиру в залоге, а взять деньги на погашения остатка кредита негде, можно погасить долг суммой задатка. Для этого необходимо получить разрешение у банка на продажу заложенного жилья, найти покупателя, который готов выплатить задаток, равный сумме оставшегося кредита.

По предварительному договору, заверенному у нотариуса, покупатель выдаст вам задаток, который пойдет на погашение долга. После снятия обременения вы получаете выписку из ЕГРН, передаете права собственности покупателю в обмен на оставшуюся сумму.

Найти посредника

Если покупатель отказывается предоставлять задаток в сумме, равной погашению долга, можно найти финансовое учреждение, которое выплатит остатки кредита за вас. И с заложенной недвижимости будет снято обременение. В Москве, да и в других регионах России немало финансовых компаний, которые берут на себя обязательства заемщика.

После заключения договора собственнику жилья выплачивается аванс, которым он гасит задолженность и снимает его с залога. А после продажи недвижимости рассчитывается с кредитором. Только учтите, что финансовые организации выдают деньги не просто так, придется отдать еще и немалый процент. Но плюс такого способа в том, что компании легче выдают средства и тем клиентам, у кого плохая кредитная история.

Продать банку

Если не получается вносить ежемесячные кредитные выплаты, и долг вместе с пенями и штрафами растет, как снежный ком, есть смысл продать недвижимость кредитной организации, где брали заем. В этом случае не стоит рассчитывать на выгодную продажу. Скорее, это больше необходимость, чтобы рассчитаться с долгами. Иначе дело будет передано в суд, который примет решение выставить недвижимость на торги. Но пока будет идти разбирательство, долг станет еще больше, и вся стоимость от продажи квартиры уйдет на погашение кредита.

Продать банку недвижимость за долги получится только в том случае, если у вас есть еще жилье, в квартире не прописаны несовершеннолетние дети. Заемщику выдается остаток суммы после выплаты всех долгов, штрафов, неустоек, пеней, расходов на оформление документов и получение выписок.

Продать квартиру через банк

Продажа ипотечной квартиры в залоге возможна через финансовое учреждение, где брали ипотеку. Сначала необходимо получить согласие кредитора, затем выставить квартиру на продажу. Обязательно предупредите покупателя, что продаете квартиру в залоге, и обременение будет снято после расчета.

В некоторых банках предусмотрен сервис для клиентов, которые могут подать объявления о продаже недвижимости. А кредитор предложит покупателям наиболее выгодные условия по ипотечному кредитованию.

Сделка купли-продажи проходит через банк, в котором брали ипотеку. Для расчетов между покупателем и продавцом арендуются банковские ячейки или открывается два аккредитива. При наличном способе расчета деньги за оплату квартиры кладутся в две ячейки: в первую должна быть положена сумма остатка по кредиту, во вторую – оставшиеся средства.

После подписания договора купли-продажи банк забирает причитающуюся ему часть денег, закрывает кредит, и с квартиры снимается обременение. А из второй ячейки продавец берет оставшуюся сумму от продажи квартиры. При безналичном расчете схема оформления сделки такая же. Только деньги кладутся на два счета.

Перевести долг на покупателя

Это один из самых популярных способов продажи ипотечной квартиры, если покупатель тоже планирует брать ипотеку. Вы переуступаете покупателю вместе с недвижимостью право на ипотечный кредит. Такой способ продажи квартиры с обременением возможен в том случае, если у покупателя хорошая кредитная история и достаточный доход для одобрения ипотеки.

Перекредитование лучше совершать в пределах одного финансового учреждения. Получить согласие на переоформление ипотеки в другом банке будет сложнее. Ведь в этом случае кредитор теряет доход.

Покупатель оформляет права собственности на квартиру, с которой не снимается обременение, и составляет с банком ипотечный договор. А ипотека продавца закрывается суммой, выданной покупателю по кредитному договору. Остаток суммы переводится на счет продавца.

Обменять одну квартиру в ипотеке на другую

Если решите улучшить жилищные условия или поменять место жительства, можно получить согласие банка на переоформление ипотеки со старой квартиры на новую. Но кредитная организация вправе и отказать, если заемщик нарушал сроки выплат, имеет задолженности по платежам, набрал много кредитов в других банках. Также кредиторы неохотно дают согласие на обмен большей квартиры на меньшую. Ведь в этом случае сокращается сумма кредита.

Если банк дает согласие, вы оформляете ипотеку на новую квартиру, погашаете остаток долга по старой, с которой снимается обременение, и продаете жилье. При покупке новой квартиры составляется ипотечный договор, и на новую недвижимость накладывается обременение до выплаты долга.