Как снижение ставки ЦБ повлияет на рынок недвижимости

Уже 25 июля Банк России может снова снизить ключевую ставку — на 1–2 п.п.. Это решение с нетерпением ждут все: от застройщиков до покупателей, ведь оно может запустить перезапуск замершего рынка недвижимости.

Что изменится после заседания ЦБ, как это скажется на ценах и стоит ли сейчас вкладываться в стройкомпании — разбираемся вместе с аналитиками.

🔻 Что происходит на рынке: спрос падает, ипотека — дорогая

После отмены льготной ипотеки в июле 2024 года спрос на жильё в России просел двузначно:

• Ввод нового жилья упал на 2,4%

• Продажи новостроек — на 26%

• Выданные ИЖК — на 47%

• Средняя ставка по ипотеке на «первичку» — 24,46%, на «вторичку» — 24,58%

Рынок выживает за счёт семейной ипотеки и господдержки, которая формирует до 78% всех сделок.

📉 Что даст снижение ставки — и когда это почувствуют покупатели

Аналитики считают: снижение ключевой ставки на 1–2 п.п. не даст мгновенного эффекта. Но если тренд сохранится, уже к осени:

• Ставки по ипотеке снизятся до 19–21%

• Увеличится интерес к коммерческой ипотеке

• Начнётся частичный переток инвесторов с вкладов в недвижимость

💬 «Это не резкий разворот, а поступательное оживление», — подчёркивают эксперты. Банки не торопятся сразу снижать ставки — они предпочитают выждать и оценить устойчивость тренда.

📈 Вырастут ли цены на жильё?

Цены на «первичку» в 2025 году продолжили рост даже при падающем спросе — на 3,7%, а на «вторичку» — на 5,8%. Причины — удорожание стройматериалов и высокая себестоимость проектов.

📊 Если ключевая ставка опустится до 18,5–19%, осенью возможен рост цен на новостройки на 2–3%, прогнозирует Наталья Мильчакова из Freedom Finance Global.

А вот массового перетока спроса на рынок пока ждать рано: потребителям всё ещё тяжело тянуть даже «облегчённую» ипотеку.

💼 Инвестиции: кто выиграет на снижении ставки?

Снижение ключевой ставки — сигнал к перезапуску интереса к акциям застройщиков. С момента июльского снижения:

• ПИК прибавил в цене +20%

• «Самолёт» — +11%

• ЛСР — +2%

Однако с июля 2024 года акции «Самолёта» упали более чем на 50%, ПИК — на треть. Это даёт простор для отскока, особенно на фоне позитивных ожиданий.

💬 «Самолёт» — наиболее интересен для инвестиций при текущих уровнях. Но логично разделить капитал между ним и ПИК», — считает Валентина Савенкова из «Велес Капитал».

🧭 Вывод: рынок ждёт, но не спешит

Снижение ставки 25 июля, скорее всего, положит начало осторожному восстановлению ипотечного рынка и спроса. Но до уверенного разворота — ещё несколько шагов ЦБ вниз.

Цены на жильё останутся под давлением: новостройки — на грани роста, вторичка — стабильна, спрос — в режиме ожидания.

🏗️ Для инвесторов — это шанс перезайти в стройкомпании, особенно в ожидании осеннего оживления.